— Доброго времени суток, друзья, доброго дня, Юлия!

— Давайте я немного расшифрую свою позицию. Может быть, я не социалист, может быть, я капиталист, но с моей точки зрения, у сложившихся стереотипов оценки жилья в наше время гораздо больше минусов, нежели плюсов.

— Я считаю, что стереотип восприятия недвижимости и её классификации исходя из стоимостных классов очень сильно устарел и очень сильно вредит и покупателям, и продавцам.

Это привычная классификация: сначала были экономкласс и бизнес-класс. А потом начались вариации, рядом с экономклассом появился «комфорт», например. Я знаю, что есть люди, которые специально придумывают какие-то «эконом-минусы». Потом в классах, которые выше бизнес-класса, появляются очень креативные названия — кто-то называет их «элит», кто-то —«премьер», кто-то —«премиум».

На самом деле даже в этой классификации есть известная доля произвола. Да, существует документ, одобренный в прошлом тысячелетии Российской Гильдией Риэлторов, этот документ зафиксировал определённые классы жилья. Да, существует классификация жилья, касающаяся наполнения, необходимого для госзакупок. Этот документ утверждён Минстроем. По большому счёту, привычка разделять жильё по классам в зависимости от платежеспособности кошелька больше вредит, чем помогает.

Давайте вернёмся в изначальную позицию. Кто сейчас очень уверенно классифицирует свои услуги? Авиакомпании. Там есть совершенно понятный и очень, кстати, небольшой набор классов. Подавляющее большинство компаний предоставляет «эконом» и «бизнес». Есть компании, которые предоставляют первый класс. Была компания, которая начала предоставлять так называемый класс «империал», но она умерла вместе с этим классом.

Свои услуги классифицируют гостиницы. Когда вы сталкиваетесь с ситуацией авиаперевозок, то вы как потребитель предельно точно знаете, какой набор опций вам будет предоставлен в том или ином классе. Когда вы сталкиваетесь с необходимостью поселиться в отеле, вы при желании можете поднять правила, в которых написано, сколько каких опций должна иметь гостиница той или иной «звёздности». С авиакомпаниями достаточно просто, но даже там можно ошибиться. С гостиницами посложнее, ибо номинальное соответствие некой гостиницы, скажем, пяти звёздам может существовать в здании 1972 года постройки, и эти самые опции могут номинально присутствовать, но быть уже в таком качестве и в таком критическом состоянии, которое не позволит вам ощутить комфорт пяти звёзд. В области жилья — вообще стрельба пальцем в небо.

Во-первых, все классификации произвольны, они возникают в голове человека, который наделяет тот или иной комплекс неким классом. Во-вторых, более или менее внятных критериев отнесения жилья к тому или иному классу не существует. В-третьих, даже в том могучем труде, который Гильдия Риэлторов предприняла в прошлом тысячелетии, есть критерии, мягко говоря, морально устаревшие. Например, один из критериев — применение импортных материалов и в отделке, и в оконных системах.

Жизнь развивается, наполняется огромным количеством опций и предложений. Причем повышение опциональности недвижимости сейчас идёт очень стремительно. Изменение технологий, материалов, способов достижения теплозащиты, изменение потребительских привычек, в конце концов, — всё это происходит настолько стремительно, что на нашем рынке сейчас просто невозможно достаточно аргументированно и ответственно сформулировать тот набор опций, которым должно соответствовать жильё того или иного класса. Поэтому появляются абсолютно произвольные, из головы риэлтора и застройщика исходящие, классификации: «А я вот считаю, что это жильё соответствует классу «элит»!» Но вообще-то, если вернуться к этимологии слова «элит» как классификации, то оно очень активно применяется в животноводстве и растениеводстве. Элитные семена, элитные быки-производители — это вот оттуда.

Теперь становимся на позицию потребителя. Он чего-то ожидает, но далеко не всегда может выразить свои ожидания вербально и точно их сформулировать. Кто-то ожидает «вечного счастья», кто-то ожидает покупки за низкую цену, кто-то ожидает ещё чего-то — так вот эти люди ориентируются на свои внутренние ожидания. У них есть своя шкала классификации, как это должно выглядеть. И она тоже абсолютно произвольная и абсолютно индивидуальная. Когда на рынке встречаются эти шкалы, очень часто происходит конфликт и несоответствие. Поэтому, с моей точки зрения, гораздо важнее инспирировать экспертность и желание будущего потребителя.

Во-первых, разложить свои ожидания и требования в очень чёткую, понятную для себя структуру. Во-вторых, сравнить, присутствуют ли эти ожидания и требования в том жилье, которое предоставляет продавец. И в-третьих, оценить, насколько продавец их выполняет. Это очень серьёзная, очень большая работа, которая выходит за рамки произвольной оценки «ага, бизнес-класс, прекрасно, я переплачиваю и совершенно точно лечу в самолёте, где два кресла в ряду, где обед подается в посуде, а не в пластиковых стаканчиках, где стюардесса может тебе произвольное количество раз вынести чай».

— Я был бы за понятные критерии, но как человек, который пытался этим заниматься и который достаточно профессионально сейчас участвует в работе комиссии ЕРЗ (Единый реестр застройщиков. — Прим. ред.) по оценке потребительских качеств, я не вижу никакой, вообще никакой возможности сейчас ввести такие критерии классовости. Если бы это получилось, было бы здорово.

Если мы сейчас всё бросим и всей этой комиссией позанимаемся выработкой критериев — не менее года нам придется заниматься, — за этот год потребительские предпочтения опять сдрейфуют, и уже к окончанию работы у нас этот труд окажется невостребованным. Было бы здорово, если бы эти критерии были сформулированы. Но я не верю в то, что это может произойти.

Вместо того чтобы тратить время и силы на формулирование устаревающих и вечно ускользающих стандартов, может быть, лучше каждому покупателю инвестировать время в детальный разбор своих ожиданий и посмотреть, присутствуют ли на рынке предложения, соответствующие этим ожиданиям. А на месте застройщиков — тратить это время на то, чтобы детально разложить свою продуктовку по совершенно конкретным опциям и функциям, не пытаясь клеить какие-то ярлыки.

Если ты считаешь, что строишь для людей искушённых и развитых, так ты и объясни, что у тебя там такого, что должно удовлетворить человека искушённого и развитого. Если ты строишь для людей, главная задача которых — сэкономить бюджет, так ты и объясни, что в твоём комплексе такого, что позволяет человеку сэкономить.

— Почему вы говорите, что хотите купить жильё в комплексе премиального уровня? Погрузитесь глубже: что вы хотите от того, что вы называете премиальным? Давайте прямо в игру поиграем в эфире. Итак, что вы хотите премиального получить в этом жилом комплексе?

— Стоп, всё! Кстати, что такое центр?

— Окружность площади Ленина, хорошо. Определите близость.

— Всё! Вы хотите жильё в радиусе километр от центра. И тогда вы задаёте себе фильтр:«Выдай-ка мне, уважаемый «Яндекс» либо «Гугл», всё, что относится к запросу «новостройки в Новосибирске в радиусе километр от центра». Вы получите вполне определённый набор новостроек, которые вы в состоянии сравнить. И так по любому из критериев.

Для вас близость к центру важна. Для меня — абсолютно не важна. Уважаю ваше решение, уважаю и своё решение. Притом, что мы с вами можем инвестировать абсолютно те же деньги в приобретение объекта, но вы получите те характеристики, в которых нуждаетесь, которые любите и которые уважаете. Близость к центру — это для вас премиальность. А для меня любая поездка в центр Новосибирска — это каторга. Но это моё персональное восприятие действительности, я ни в коем случае никому его не навязываю. При этом я потребляю продукты достаточно высокой стоимости, в том числе жильё.

— А почему нет? Я тоже сейчас ищу жильё, хоть и со своими критериями. Я готов отдать деньги по большому чеку, и у меня есть свои характеристики того, что я считаю уместным для больших денег. Это наличие атмосферы приватности и добрососедство. Для меня это главные критерии.

— Чтобы я, находясь во дворе, на лестничной площадке, в лифте, не был вынужден толкаться локтями. А тем людям, которые оказались со мной в одном пространстве, я мог бы сказать «здравствуйте, Юля», «здравствуйте, Виктор Сергеевич»,«привет, Петя», чтобы мы могли обменяться новостями, сплетенками, лёгкими эмоциями. Чтобы между нами была дистанция, но чтобы мы при этом друг друга знали, друг друга понимали, и чтобы мы могли составлять сообщество, которое объединяет, не напрягает.

— Я сразу поправлю: я не приду к риэлтору. По нужным критериям я начну подбирать сам. Понимаете, покупка жилья сейчас — это покупка стоимостью от нескольких миллионов до десятков миллионов. Это сделка достаточно редкая, и она заслуживает того, чтобы проявить к ней уважение и инвестировать туда время. Я по собственному критерию совершенно точно подберу информацию, какие комплексы могут мне предоставить вот эти самые приватность и атмосферу. В городе Новосибирске я вряд ли выберу больше шести–восьми предложений. И я буду очень внимательно следить за этими предложениями.

— Юлия, тогда не судьба тому интересному попасть в круг вашего внимания. Это уже не ваши проблемы, это проблемы того поставщика услуг. Мне пришлось некоторое время назад покупать квартиру совершенно в другом городе, которого я не знаю. Я не пошёл к риелторам. Я инвестировал 12 часов личного времени в то, чтобы выбрать, что меня может заинтересовать. Это большой город, крупный, там достаточно много новостроек. Я отфильтровал то, что меня может заинтересовать, в окончательную выборку попало шесть или семь комплексов. И тогда я перестал читать. Я взял телефон и начал звонить.

По итогам первого дня работы я определил трёх полуфиналистов, нанёс визиты в офис продаж, причём специально приезжал, пытался попасть на стройку. На стройку не попал нигде, но я приехал на такси, походил вокруг стройки. Весь процесс подготовки решения занял около сорока часов пристальной работы. Я считаю, что выбор был сделан достаточно осознанно.

Я ни в коем случае не привожу себя в пример. Я просто призываю: дорогие слушатели, дорогие коллеги, включайте осознанность, прежде чем войти в сделку, поймите, что конкретно вы ждёте от этой покупки. На самом деле параметров не должно быть больше трёх. Но и эти два-три параметра, которые вы ждёте, нужно сформулировать чётко. А если случится так, что вы интересуетесь, как я, атмосферой, невысокой плотностью социума, если в этой выборке попадётся жильё плохого качества — оно просто не выйдет в полуфинал, если вы эксперт. Поэтому, друзья, будьте самостоятельными, сначала определите, чего вы ждёте, потом под это подбирайте варианты. Это, кстати, очень интересная игра, сопоставимая со многими компьютерными играми.

— Кто придумал классы?

— И риэлторы! Классы придумали игроки рынка и риэлторы. Для чего? Для того чтобы не маяться перечислением преимуществ. Кстати, очень многие жилые комплексы, которые себя номинируют по высокой «классности», действительно обладают большим количеством дополнительных опций. Только вот нюанс: мне, допустим, не нужны 70% тех опций, которые они предлагают. Но я готов отдать большой чек. Понимаете? Во-первых, «классность» — это произвол продавца либо риэлтора. Во-вторых, если этот продавец добросовестный — а подавляющее большинство продавцов всё-таки такими пытаются быть, — он наполнит свое жильё такими опциями, но далеко не все эти опции подойдут каждому покупателю.

Если выбираешь автомобиль, который стоит чуть больше, чем средний, там всегда есть возможность выбора среди огромного количества опций. Я редко встречал людей, которые выбирают 100% этих конфигураций, очень редко. Люди выбирают порядка 20–30% конфигураций, и даже для людей, находящихся на одних и тех же рабочих местах, живущих по соседству, зачастую это очень разные конфигурации. Поэтому даже добросовестный покупатель, даже добросовестный риелтор, которые видят в этом жилом комплексе некие качества «премиальности», наделяют их своими смыслами.

— Конечно! Это получается очень, скажем так, конфузно, ибо в городе Новосибирске усреднённый покупатель уже очень искушён и бывает очень экспертно подкован. Поэтому конфузы случаются. Это было очень популярно лет пять–шесть назад — за счёт громких наименований повышать цену, сейчас это пропало. Мы уже на протяжении семи–восьми лет демонстративно избегаем в разговорах с покупателями, со СМИ, с экспертами причисления наших жилых комплексов к какому-либо классу. У нас уже и покупатели перестали эти слова использовать. Крайне редко такое встречаешь.

Поэтому нам не обязательно пытаться придумать соответствие тому или иному классу. Нам гораздо выгоднее, уместнее, честнее и справедливее перечислить те опции, которыми мы предполагаем наградить свой будущий жилой комплекс. Очень часто бывает так, что комплексы, находящиеся буквально «забор в забор» по соседству, наделяются совсем разными опциями и получают разную цену. Это не значит, что люди, которые заплатили меньше, будут получать товар худшего качества. Они будут получать опций немного меньше, и опции эти будут немного другие. Это очень тонкий момент.

Я, кстати, запротестовал против слова «эконом». Я очень уважаю тех поставщиков, которые умеют в базовую комплектацию «нафаршировать» то небольшое количество опций, которое по-настоящему интересно людям, пытающимся экономить бюджет. Я очень уважаю таких поставщиков. Действительно, их не очень много, но если они появляются в таком виде — они профессионалы, и я с огромным уважением отношусь к людям, которые специализируются на этом рынке. И к покупателям, которые являются представителями этого рынка. У каждого свои резоны, и кто я такой, чтобы оценивать, какие резоны хороши, а какие плохи? Моя задача как поставщика — их угадать и попытаться предоставить продукт, который максимально соответствует подобным резонам.

— А там есть нужные вам опции?

— Стоп-стоп, Юлия, нужно точно понять, есть они или нет. И слава богу, мы живём в мире тотального слежения и контроля. Если бы я был на вашем месте, и увидел бы те комплексы, которые меня устроят, я бы очень серьёзно проверил, насколько нужные мне опции реализованы в том объёме, в котором они мне нужны. Я бы попытался проверить, насколько застройщик не обманет.

— Конечно, обманывают. И это вторая проблема. Обманывают. И обманывают очень часто. Несоответствие декларируемых и реализуемых опций — это очень существенная то ли часть бизнеса, то ли, к сожалению, обстоятельства. Здесь нужно ещё смотреть на репутацию. Мы покупаем объекты стоимостью несколько миллионов, от полутора и иногда до двух десятков, иногда до трёх десятков миллионов. Это стоит того, чтобы инвестировать время. Да, обманывают многие. Поэтому поездите. Причём поездите, сравните опции, которые заявляются, и то, что получилось в итоге. Это работа. Её нужно сделать. Но когда вы её сделаете, вы получите огромное удовольствие от своего выбора.

— Спасибо, Юлия. Кстати, если слушателям будет интересно, мы можем как-нибудь в ближайшее время обсудить такое: в своё время мы пригласили московского дизайнера интерьеров, Наталину Мельникову, для бесплатного семинара, он выложен на YouTube. Семинар о том, как самому сделать дизайн своей квартиры. И большая часть правильного ответа в этом семинаре лежала в вопросе формирования осознанности. Мне кажется, что это тема достаточно любопытная.

— Спасибо, друзья, за внимание, спасибо, Юлия, за беседу.