— Здравствуйте, Юлия! Здравствуйте, уважаемые слушатели и читатели нашего ресурса.

— Это великолепная история. Доброго дня, Юрий Александрович, если вы нас слушаете. Огромное спасибо вам за готовность и желание вытащить нас в интерактив. Потому что мне по-настоящему было интересно читать ваши вопросы, и мне по-настоящему будет интересно попробовать на них ответить. И если вы с Юлией позволите, то я всё-таки конкретизирую вопрос, который вы задали. А задали его вы примерно так: «Скажите, пожалуйста, куда стоит вложиться сейчас, чтобы к 2026 году заработать 100% доходности на вложенный капитал?»

Здесь я немножечко поумничаю, а потом с огромным удовольствием попробую ответить. Если вы знакомы с рынком международных инвестиционных и финансовых консультантов, там никто не говорит никаких конкретных цифр и не называет никаких конкретных сроков. Это считается профессионально правильной историей, является и уважением к той самостоятельности, которую слушатель или читатель этого консультанта проявит. Тем не менее, профессиональные консультанты достаточно подробно и тщательно разбирают причины, из которых могут развиться те или иные тренды.

Поэтому я, к сожалению, не смогу сказать, какое решение может обеспечить за пять лет доходность 100%, и существуют ли такие решения. Но я со всей доступной мне честностью и ответственностью попробую обрисовать тренды и способы поведения, которые могут позволить это сделать.

Я думаю, что имею право так говорить, потому что через наши руки и сердца прошли уже десятки тысяч покупателей, многих из которых я видел и общался лично. Некий пул информации для выводов и генерализации у меня есть, поэтому я попробую на основе этого пула дать рекомендации и описать некоторые тренды, которые, с моей точки зрения, являются существенными.

— Рекомендация первая: если я вас правильно понимаю, Юрий Александрович, то вы здесь — инвестор. Так вот, главная ошибка, которую совершают инвесторы: при выборе объекта недвижимости для инвестиции они начинают мыслить категориями не потребительскими.

И главная выигрышная позиция — тот объект, который вы покупаете в качестве инвестиции, примерить на себя как на потребителя, со стопроцентной идентификацией. Если вы максимально тщательно выберете этот продукт как потребитель, то вероятность и гарантия того, что вы найдёте потом покупателя, близка к ста процентам.

Очень многие инвесторы начинают жадничать. Они думают, что если они берут для инвестиции, то экономия на некоторых опциях, которая приведет к общей экономии чека, позволит им обеспечить искомую доходность. Опасная ситуация. Очень многие инвесторы начинают придумывать себе несуществующие мотивы будущих покупателей.

— Нужно покупать не как для себя, нужно покупать для себя. И поверьте, если вы являетесь взрослым состоявшимся человеком в определённом возрасте, а будете что-то покупать, ориентируясь на тех, кто только-только перестал быть тинейджером, вы ошибётесь.

Но если вы будете покупать для себя, из всего огромного многообразия вариантов, которые присутствуют на рынке, вы сто процентов подберёте тот, который для вас является абсолютно приемлемым. Потому что вы же не единственный человек с таким набором потребностей, характеристик, социальных и демографических функций, и таких, как вы, на рынке десятки, а может быть, и сотни тысяч. И если вы выберете для себя, то вы гарантированно сможете найти такого же Юрия Александровича через пять лет, который сможет оценить ваш выбор. Поэтому выбирайте для себя.

— А вот теперь второй совет, он более конкретизированный в плане подбора объектов жилой недвижимости.

С моей точки зрения, нынешние тренды таковы, что нужно покупать максимально современное жилье. Современное жилье участниками рынка строится уже с учётом тех пожеланий, которые рынок дал в качестве обратной связи. За те десять лет, что мы работаем на рынке жилой недвижимости, как раз и началось это революционное изменение отношений «покупатель — продавец», когда покупатели начали очень громко и очень ярко формулировать свои запросы. И строители, застройщики, проектировщики начали это слышать. Поэтому вероятность того, что сегодня новостройки вобрали в себя максимальное количество пожеланий рынка, гораздо выше, нежели вероятность того, что объекты, которые на сегодняшний день являются вторичкой, через пять лет будут актуальны и в тренде.

К сожалению или к счастью, тренды на рынке недвижимости существуют точно так же, как существуют тренды на рынке обуви. Только на рынке обуви они меняются раз в год, а на нашем рынке — раз в несколько лет. Совершенно точно они меняются раз в 7–10 лет. На рынке недвижимости мы сейчас входим в полосу пятилетней смены трендов. Вы угадали горизонт планирования с моей оценкой трендов. Поэтому чтобы объект недвижимости был трендовым через пять лет, стоит смотреть то, что закладывается сейчас.

— При всей любви к Новосибирску, при всём уважении к историческому архитектурному наследию, с моей точки зрения, выбор первички — правильное решение. В любом случае это гарантирует гандикап по темпам роста по сравнению со вторичкой, каким бы исторически правильным здание ни было.

Обратите внимание, в конце прошлого тысячелетия был тренд селиться в домах так называемой сталинской архитектуры. Люди с деньгами и возможностями адаптировали эти пространства под себя и изнутри, и снаружи. Они сносили коммуникации, перекрытия. Делали фантастические инвестиции в создание атмосферы. А потом этот тренд кончился. Настало время практичных решений, и стало понятно: та идеология, которая была в тренде в сороковые-пятидесятые годы, уже не является актуальной. Нужно быть либо очень состоятельным человеком, либо по-настоящему ностальгирующим по тем временам человеком, чтобы решиться выбрать такое жильё. Всё-таки массовый спрос на вторичное жильё ориентирован на людей, которые в большей степени находятся под влиянием каких-то обстоятельств.

У меня сейчас нет под руками статистики, но совершенно точно я везде встречаю разные темпы роста первички и вторички. Совершенно разные. Этому можно посвятить отдельное исследование, но мой опыт и моя честность игрока рыка показывают, что вторичка в целом растет менее высокими темпами, чем первичка.

А сейчас такое солидное количество интересных, продуманных, концептуальных проектов предлагается рынку, что те потребительские свойства, которые в них закладывают, имеют потенциальный эффект трамплина. Совершенно точно нынешняя вторичка в пятилетней перспективе не сможет соперничать по темпу роста с той первичкой, которая закладывается сейчас. Поэтому рекомендую первичку, и рекомендую очень тщательно смотреть на те потребительские свойства, которые туда заложены.

— У нас в обществе принято верить в сказки. Очень многие потребители делают ошибку — они начинают искать идеальный проект, априори наделяя его ответом на абсолютно все потребности, не реализованные сейчас. Имея эту стратегию, потребители впадают в эмоциональные состояния, не получив желаемого. А человек в эмоциональном состоянии вряд ли сможет принять разумное решение. Мегасчастья не существует. Тех объектов, которые несут в себе 100% мыслимых и немыслимых преимуществ, не существует. Выбор объекта недвижимости — это всегда компромисс.

— А теперь мы переходим от личности Юрия Александровича как покупателя к трендам, которые сейчас закладываются в нашей отрасли. Набившая всем оскомину, ненавистная, трижды проклятая пандемия, к сожалению или к счастью, сломала многие привычные стереотипы поведения. В том числе финансового поведения, в том числе поведения в области организации ключевых функций человека, таких как образ жизни, отношение к месту работы и к коммуникациям.
И впервые настолько очевидным стало то, что можно работать там, где тебе приятно. Шилов Николай Владимирович, руководитель новосибирского Сбербанка, привёл очень интересный факт: самый большой прирост стоимости квадратного метра в РФ показал город Светлогорск.

— Это небольшой городок в Калининградской области. Версия руководителя Сбербанка такова: когда началась пандемия, многие московские работники, которых отправили на удалёнку, подумали: «А зачем сидеть на удалёнке в Митино, когда можно сидеть на удалёнке в Сочи, например?» Это был один из факторов, который «разогрел» рынок курортных городов, в том числе Сочи. Это была первая волна. Потом люди догадались: зачем ехать в «перегретый» Сочи, когда существует масса других атмосферных мест, в которых можно работать на удалёнке, не дыша смрадом и смогом Москвы и в то же время не переплачивая за недвижимость. Согласитесь, любопытная версия?

— Спасибо за этот великолепный пример! Итак, сломалась парадигма. Раньше люди адаптировали своё место жизни под своё место работы. Теперь многие из них понимают, что нужно жизнь там, где приятно, что это становится трендом. Человек, который в состоянии организовать свою работу во время пандемии, организует своё рабочее место там, где он живёт.
И сейчас люди в огромном количестве случаев принимают решения о том, чтобы выбирать жильё там, где приятно находиться. И поэтому нужно понимать, что будет приятно, а что неприятно. Есть люди, для которых фишкой является оперный театр, — это им приятно. Есть люди, для которых фишкой является ежедневная прогулка по сосновому бору, — это приятно. И это невозможно соединить.

— Я находил таких урбанистов, они есть. Есть люди, которым приятно смотреть на урбанистику, и это факт. Кстати! Буквально вчера «Яндекс Дзен» мне выбросил некую статью про путешествия, в которой было сказано, что в России сейчас сформировался новый тренд — индустриальное путешествие. Невозможно объединить любителей колючей проволоки с любителями оперного театра и любителями прогулок по сосновому бору. Поэтому нужно выбирать для себя. Если вы любите оперный театр, выбирайте недвижимость рядом с оперным театром. Если вы любите промышленные пейзажи — выбирайте рядом с такими пейзажами. Если вы любите сосновый бор, выбирайте для инвестиций недвижимость у соснового бора.

У Юрия Александровича был очень правильный вопрос по поводу инфраструктуры. Это главнейшая функция для человека, который начинает обращать внимание на себя.
Наличие в шаговой доступности максимально соответствующей его потребностям инфраструктуры — это правильная история. Опять же, с инфраструктурой бывает очень жёсткая ошибка. Нужно понять, достаточно ли инфраструктуры вообще и какому портрету жителя она соответствует. А когда вы этот портрет выберете, понять, насколько инфраструктура современна и качественна.

Если вы выбрали в качестве инвестиции какую-то целевую группу, оценить, насколько будущим покупателям вашей квартиры эта инфраструктура кажется современной и качественной. И если инфраструктура в обещаниях продавца качественная, то насколько этот продавец в состоянии выполнить обещания. Если вам пообещали бассейн, оцените, насколько вероятно то, что девелопер построит здесь бассейн. А второй вопрос: действительно ли в этом бассейне будет чистая вода. Оценить инфраструктуру нынешнюю и инфраструктуру грядущую с точки зрения качества и актуальности — это, с моей точки зрения, очень важная опция.

Кстати, сейчас на рынок возвращаются покупатели-эксперты. Они любят и умеют, не спеша, с чашкой кофе, садиться напротив экрана монитора и составлять целые сравнительные таблицы по опциям. У нас есть покупатели, которые в хорошем смысле слова выносят мозг настолько детализированными вопросами по инженерным системам, что инженеры компании не на все вопросы могут ответить с ходу. Сейчас экспертность покупателей тоже становится одним из трендов. Поэтому у вас должны быть аргументы для будущего покупателя вашей квартиры. То, из-за чего вы купили сейчас эту квартиру для себя, должно сохраниться через пять лет. Если это сохранится, у вас будут убойные аргументы.

— Несколько трендов я готов обрисовать. Прошу относиться к сказанному, как к моей персональной оценке.

Тренд первый: люди, посидев на карантине, начали испытывать потребность к нецифровому общению. Они начали испытывать потребность к широким пространствам для прогулок, для общения — дворы, парки, кафе. У нас около года нет свирепого карантина, и обратите внимание на то, что происходит в кафе и ресторанах. Приличные кафе и рестораны — битком.

— Люди изголодались по общению. Зависимость от закрытого пространства и зависимость от гаджетов в пандемию пошатнулись.

Тренд второй — здоровый образ жизни. Кстати, на днях разговаривал с женщиной, получившей ключи от второй очереди «Эволюции». Она говорит: «И самое главное — я наконец-то куплю лыжи!» Потому что рядом с «Эволюцией» есть лыжная база, которая номинирована под детскую лыжно-биатлонную школу, но там будет прокатная зона, будет трасса, доступная всем. Она не сказала про новый кухонный комбайн, про что-то ещё, понимаете? Тренд на здоровый образ жизни очень явно проявляется.

Тренд третий: люди стали очень требовательны к качеству инфраструктурных решений. Им не подойдёт абы какая инфраструктурная единица. Им подавай всё самое современное. Это очень круто! Люди задают массу вопросов. А что будет за поликлиника? А какие будут специалисты? А какое будет оборудование для исследований? А где будет ближайшее КТ? А где будет ближайшее МРТ? А, в поликлинике? Очень хорошо.

Люди начали детально разбираться в наполнении и качестве инфраструктурных объектов. Поэтому щепетильное отношение к инфраструктуре, с моей точки зрения, станет той компетенцией, которая поможет вам совершить максимально выгодную инвестицию.

— Очень хороший вопрос. Тем более что мы тоже для себя считаем доходность. Мы один проект на левом берегу уже завершили, второй проект на левом берегу сейчас в очень активной стадии. Так вот, норма доходности этих проектов для нас выше, чем норма доходности на правом берегу.

Совершенно очевидно то, что левый берег был обделён вниманием девелоперов с по-настоящему системными решениями, а там на эту историю есть чётко сформулированный запрос. Те, с кем мы работаем, жители левобережья — настоящие патриоты своего берега.

Есть неудовлетворённый спрос. Предложений не так много, как на правом берегу. Если вы найдёте на левом берегу концептуальные проекты, которые продуманы как пространство для жизни, встроены в качественную инфраструктуру либо имеют перспективу создания инфраструктуры, там вероятность получить норму маржинальности выше, чем на правом берегу, очень велика.

— С моей точки зрения, этажность объекта для инвестиции имеет не настолько важное значение, насколько такой показатель, как плотность застройки. Я знаю людей, которые являются фанатиками N-надцатых этажей, и у нас в городе есть такие проекты. Есть люди — фанатики малоэтажной застройки, и у нас есть проекты, выполненные малоэтажной застройкой. Но что отталкивает абсолютно всех — это высокая плотность застройки. Сверхплотная застройка — то, что с лёгкой руки кого-то из журналистов стали называть «человейниками», вот это запрещено. С моей точки зрения.

Если бы Юрий Алексеевич был моим близким знакомым, я бы ему сказал: плотность застройки — это ключевой фактор, на который стоит обращать внимание. Людям сейчас нужен воздух.

— Отдельно взятый чемпионат мира, к сожалению, не может явиться тем событием, которое изменит город. Я считаю Новосибирск одним из самых перспективных городов планеты. Это не фигура речи. Самосознание горожан и города растёт очень быстро, и Новосибирск как урбанистическое явление отстаёт. Это как подросток, который пошел в восьмой класс с ростом 1,56 метра, а закончил с ростом 1,8 метра. И что с ним делать?

Новосибирск примерно такой же. Никакие отдельно взятые чемпионаты мира не решат эту проблему. Но Новосибирск переполнен будущими правильными решениями по организации жизни. Нам важно, чтобы мы смогли донести это до лиц, принимающих решения, а это — застройщики и власти.

Был момент, когда я ходил по стройкам Москвы, изображая из себя покупателя. Я вам скажу, что общая культура потребления недвижимости в Новосибирске кратно выше, чем культура потребления недвижимости в Москве. Новосибирцы очень требовательны, очень разборчивы, очень развиты как потребители. Важно эту требовательность системно организовать. Если в плане выстраивания поведения застройщиков всё идет в правильном направлении — потребители научились доносить до застройщиков свои требования и ожидания, то с точки зрения общественных институтов пока ещё ситуация похрамывает.

Я надеюсь, что мы научимся доносить до власти чётко сформулированную позицию. А чётко сформулировать — это искусство. Здесь нельзя сказать: «Я хочу много всего и сразу».

— Конкретно, точно, взвешенно, с расстановкой приоритетов. Если какая-то группа, которая болеет идеей развития какой-то локации, хочет потребовать что-то, она должна сама сформулировать, что она считает главным, что — не главным, и донести это до власти.

Чемпионат мира не сработает. Но я почему-то уверен, что за ближайшие пять лет Новосибирск в состоянии совершить революцию осознанности и в состоянии стать инициатором тех больших инфраструктурных изменений, которые давным-давно в нашем городе назрели.

— Друзья, всем здоровья, успехов и процветания! Всем спасибо!