— По данным лаборатории СберИндекс, по России цены на недвижимость в III квартале продолжают расти примерно на 4% год к году — это в целом первичный рынок плюс вторичный. Драйвер роста цен — это, безусловно, первичный рынок. Первичный рынок вырос год к году, июль 2021 года к июлю 2020 года, на 8,6%. Это несмотря на то, что явно снизилась выдача ипотеки.

— Выросла цена предложения на первичном рынке — в целом по России на 8,6%. А цена предложения на вторичном рынке за тот же период выросла на 3,7%. Отсюда видно, что рынок «первички» двигает цены вверх.
При этом всего в пяти регионах наблюдается корректировка относительно даже не 2020-го, а 2019 года. Тут можно говорить, что до 2019 года рынок стагнировал, а после 2020-го начал резко отыгрываться. Лидер по динамике цен в России — и это интересно — город Светлогорск (Калининградская область). Это очень неслучайный тренд — много людей желают жить у моря, но не в жаре, и при этом чтобы Европа была рядом. Светлогорск и Калининградская область в целом отлично подходят под эти критерии.

— В целом по Калининградской области «первичка» выросла на 55,1%. Аутсайдеры, то есть регионы, где цена стала снижаться, — это Московская область: города Шатура, Лыткарино, Волоколамск. Но тут скорее сказался эффект высокой базы, то есть цены уже находились на высоком уровне и сейчас стали снижаться. Достаточно интересная, на мой взгляд, статистика.

А теперь о том, почему так происходит — о льготной ипотеке. С января 2020-го по май 2021 года мы увидели самый большой рост цен на первичную недвижимость — на 26%. Это в целом по России, где-то рост был сильнее, где-то слабее. Вторичный рынок за это же время вырос на 17%. Драйвером роста выступило недорогое жильё — этому способствовали льготная ипотека и переход на эскроу-счета. Всё вместе это создало эффект «бутылочного горлышка»: самые ходовые предложения, как по площади, так и по региональному принципу, были быстро разобраны, и цена на них выросла. Покупатели стали экономить на метраже, что создало эффект положительной обратной связи и ещё больше подняло среднюю стоимость квадратного метра. В большинстве регионов рост цен на первичном рынке определил вторичный рынок. Нельзя сделать вывод, что «первичка» разогнала цены «вторички», но фактически люди скидывали «вторичку», чтобы купить «первичку», тренд такой.

Господдержка ипотеки больше способствовала росту спроса на саму ипотеку, чем на жильё. Здесь мы видим два разнонаправленных тренда, которые, тем не менее, поддержали друг друга. По нашим оценкам, объём собственных средств в структуре спроса на жильё на первичном рынке в 2020 году снизился с 1,6 до 1,1 трлн рублей. О чём это говорит? О том, что воспользоваться ипотекой решили в том числе и те, кто мог бы купить недвижимость за счёт собственных средств и без кредитов. В 2020 году на 1,6 трлн рублей люди покупали недвижимость за счёт собственных средств, а в этом году — уже на 1,1 трлн.

— Да, отсутствуют, это объём сделок, проведённых за свои деньги. А объём ипотеки, наоборот, вырос. Если мы сравниваем январь-май 2020 года и январь-май 2021 года, то объём ипотечных кредитов вырос с 0,9 до 1,5 трлн рублей. То есть в 1,7 раза. Программа субсидирования ипотеки помогла нарастить среди потребителей жилья долю сравнительно низкодоходных категорий населения. Другими словами, покупать стали те люди, которые раньше вообще не задумывались о своей квартире. Таких было 5% в прошлом году, в этом году уже 21%.

— В эту категорию мы включаем людей с доходом ниже средней заработной платы. Льготная ипотека привела к росту спроса на жильё среди наименее обеспеченных категорий заёмщиков. Количество ипотечных кредитов на первичном рынке в 2021 году по сравнению с 2020 годом выросло на 23%.
При этом, знаете, есть интересный тренд: 23% ипотеки по госпрограмме, практически четверть, было использовано на покупку жилья в другом регионе. Из них около 10% недвижимости покупалось в целях переезда, остальные 13% — это была инвестиционная составляющая: Москва, Сочи, Калининград, Новосибирск. Люди покупают, находясь в другом регионе, не по месту регистрации.

— Здесь есть два интересных момента. Изменение условий по программе поддержки ипотеки приведёт к сокращению доли субсидированной ипотеки в общем объёме выдачи, но это будет частично компенсировано ростом доли семейной ипотеки.
С одной стороны, со 2 июля лимит кредита по ипотеке с господдержкой составляет 3 млн рублей, и это, конечно, снизит объём выдачи по господдержке. Мы сейчас ожидаем, что он сократится на 60% в общем объёме ипотечных займов. Но с другой стороны, появилось решение, на которое мало обращают внимания, но оно очень важное — условия программы семейной ипотеки также изменились. Первоначально семейной ипотекой могли воспользоваться семьи, где после 1 января 2018 года родился второй ребёнок. Сейчас же программа распространяется на семьи с одним ребёнком, рождённым после 1 января 2018 года. Соответственно, база заёмщиков, которой станет доступна семейная ипотека, увеличится в 1,8 раза.

— По нашим оценкам, примерно 70% этим воспользуются. Потому что, как правило, по программе семейной ипотеки жильё покупают не в инвестиционных целях, а для себя. Ставка очень комфортная, она даже выгоднее, чем по господдержке. База увеличилась на 80%. На 60% упадёт предыдущая, здесь на 80% вырастет.

— Да, это так. По нашим данным, количество семей, в которых второй ребёнок родился после 1 января 2018 года, в России 2,5 млн. Это те, кто попадал под старые условия семейной ипотеки. Семей же с первым ребёнком, рождённым после 1 января 2018 года, — 2,1 млн. То есть получаем 2,1 млн семей, которые стали попадать под действие программы семейной ипотеки.
С господдержкой ситуация следующая: 36% от всего объёма выданных кредитов по программе — это кредиты до 3 млн рублей. Оставшиеся 64% более не могут рассчитывать на ипотеку с господдержкой. И вот эти 36% — это 110–180 тыс. кредитов.
Июль ещё, конечно, не показателен, потому что сезон отпусков. Я думаю, более ясную картину мы увидим в III–IV кварталах.
По нашей оценке, доля выдачи кредитов по программе семейной ипотеки в общем объёме выдачи может вырасти с 3,8% до 6,9%. А по госпрограмме — упадёт почти в три раза, с 25,7% до 9%.

— Кредиты до 3 млн рублей по программе господдержки составляли 9% от общего объёма выдачи — и этот показатель не изменится. А остальные 16,7% ипотечных кредитов, которые больше не попадают под действие госпрограммы, частично перейдут в семейную ипотеку, но не полностью. Мы потеряем примерно 5–7 процентных пунктов в этой части.

Мы пока не меняем ключевой подход к ставке, соответственно, пока количество ипотеки у нас стабильно растёт. Количество выданных кредитов у нас остаётся на нормальном, достойном уровне.

— Оно выросло относительно июля прошлого года на 20%. Количество снизилось относительно июня, потому что в июне был всплеск выдачи из-за объявленного изменения условий по господдержке, но тем не менее оно выросло относительно мая.

— Да, о кредитах, выданных в штуках. Средний чек на недвижимость у нас в Новосибирске около 2,5 млн рублей. Кстати, это важный момент — сокращение кредитного лимита по господдержке до 3 млн рублей, он полностью перекрывает средний чек. Скажется ли изменение лимита на рынке Новосибирской области? Наверное, в меньшей степени. Оно в большей степени скажется на дорогих объектах — там, где нет квартир за 3 млн рублей в принципе. То есть мы господдержкой покрываем средний чек с пасом 20%. Поэтому в принципе мы пока не видим такой катастрофы в связи с этими изменениями.

Плюс мы сейчас видим в Новосибирске возможность расширения базы заёмщиков по программе семейной ипотеки. Естественно, я говорю про жилые комплексы, которые не продают квартиры массово по ценам 40–45 млн рублей, а про те, где цена ещё является для рынка приемлемой.
Мы наблюдаем два разнонаправленных тренда. С одной стороны, цены на недвижимость не падают, несмотря на то что вроде бы должен упасть спрос по ипотеке, с другой стороны, спрос по ипотеке пока тоже не падает, по крайней мере по Новосибирску, потому что мы попадаем господдержкой в средний чек. Со «вторичкой» ситуация стабильная, выдаём примерно в тех же объёмах.

— В принципе, да, до 2%. Ключевая особенность для Новосибирска — это то, что 63% строек финансирует Сбербанк, и это позволяет нам с рядом застройщиков договариваться на особые условия и иметь некий запас. Допустим, у застройщиков пошло что-то не так с продажами, мы договариваемся, снижаем ставку по ипотеке до 4% на определённые виды квартир или на все. Если что-то пойдёт не так, людям будут доступны льготные условия. Это на случай, если у нас возникнет режим ЧС и мы увидим, что спрос будет снижаться. Запас прочности есть.

— Вряд ли.

— Только стройки по эскроу-счетам.

— Вы понимаете, тренд убывающий, т. е. количество проектов без эскроу снижается. И для обеспечения ликвидности тем, кто строит без эскроу, придётся демпинговать по цене, чтобы привлечь покупателей.

— На сегодняшний день, на начало августа, мы катастрофы не видим. Причины я обозначил выше, но подчеркну ещё один момент, самый важный — на наш взгляд, предложение на рынке будет снижаться, ряд игроков будут вынуждены уходить с рынка из-за высокой себестоимости строительства, из-за сложностей с финансированием. Соответственно, будет сохраняться ограниченный объём предложения при недостаточно удовлетворённом спросе. Это не значит, что не будет падения спроса. Это значит, что его нет на начало августа, и не более того.

— Если взять чистые инвестиции и посмотреть, что в среднем рынок недвижимости вырос на 26%, то, пожалуй, за это время только рынок акций вырос на сопоставимый объём и даже больше. Но не все готовы рисковать. У многих есть представление, что недвижимость — это твёрдый актив, вот она, строящаяся квартира, вот эскроу-счета, деньги на эскроу лежат, и никто их не похитит. Альтернатива на самом деле одна — это облигации, но мы видим, что облигации, например, корпоративные облигации Сбера, в районе 7,7% годовых — это не то.

— Давайте я скажу своё личное мнение. По прогнозу, наш ВВП за 2021 год вырастет до 4 с лишним процентов, это небывалый рост. Растёт инфляция, сильно выросло внутреннее потребление. Всё почему — границы закрыты, и люди просто тратят деньги в своей стране. У людей всё-таки есть накопленная финансовая подушка, и они могут, условно, хранить её «под матрасом» или куда-либо инвестировать. Параллельно свою роль сыграли и низкая ключевая ставка на протяжении последнего года, и обложение налогом банковских вкладов. Люди стали искать новые возможности инвестировать средства. Отсюда и пошёл небывалый рост рынка недвижимости.

— То предложение, которое есть, на данный момент полностью покрывается спросом. Сейчас наполняемость эскроу-счетов находится на достаточно хорошем уровне. В целом происходит замещение рынка вторичного жилья, люди стараются переехать в квартиру получше. Из других регионов многие стараются переехать в Новосибирск — это единственный регион за Уралом, где есть приток населения. Фактически мы перетягиваем людей из соседних регионов: Кузбасса, Томска и так далее.

— Да, если взять статистику, Казахстан, Томск, Кемерово, Кузбасс, даже Красноярск едет сюда, есть естественный приток в центр Сибири.

Открываются новые производства, появляются рабочие места, выпускники вузов получают места приложения своих профессий. После того как «2ГИС» вошёл в экосистему Сбера, мы в Новосибирске открыли «Школу-21» с льготным набором 500 человек в год. Причём мы набираем уже взрослых людей, которые хотят учиться на IT-специалистов. И им всем нужно где-то жить.
Важно ли им жить в центре? Вообще нет. Готовы они взять ипотеку? Конечно. Могут они учёбу совмещать с работой? Учёба 24/7, можно учиться хоть днём, хоть ночью. Учителей нет, твоё дело, когда ты придёшь. Можешь с работой совмещать.

Также сейчас вообще отмечается серьёзный рост и самозанятых, которые открывают свой бизнес, своё дело. В целом рост ВВП оправдан внутренним потреблением, ростом самозанятых, которые организуют свои производства, и притоком молодёжи в регион, которая готова здесь оставаться и дальше строить свою жизнь.

— На наш взгляд, потребитель будет более избирателен в жилье и будет обращать внимание на его потребительские свойства. Потребителям важно качество, чтобы было уютно, чтобы жильё не просто соответствовало всем СНиПам, а было комфортным с точки зрения эргономичности.

— Да, чтобы было уютно и комфортно — это выйдет на первое место. Либо ты живёшь в доме, где у тебя на человека 3 кв. метра придомовой площади, либо у твоего дома просторный двор, и есть где погулять. Раньше выбор между «жить там, где работаешь» или «работать там, где живёшь» решался всегда в пользу первого варианта, но сейчас акцент сместился на второй вариант. На это повлияла удалёнка, и не только у нас в Сбере, но и в других корпорациях ряд сотрудников перешли на удалёнку и остались там.
Соответственно, приоритет смещается в сторону комфортного жилья, которое ближе к природе, и так далее. Этот тренд устойчивый и общемировой.

— Полностью согласен. Сочи сильно вырос, Калининград — люди хотят на автобусе съездить в Европу, в другие страны. В целом мы видим этот тренд. У людей появились новые привычки. Мы в условиях пандемии живём уже 1,5 года, за 1,5 года эти привычки сформировались. И даже когда всё закончится, люди, которые поработали на удалёнке, особенно на современных специальностях, скажут: «А я в офис-то зачем пойду, я работал нормально».

— Именно. И это ещё один тренд — на переход в диджитал. Все бизнесы цифровизируются, сейчас даже квартиру можно купить, не выходя в банк. В принципе важность физического присутствия человека в том или ином месте снижается. Человеку надо быть там, где ему комфортно, удобно здесь — значит, здесь.

Полная версия исследования СберИндекса